Allgemeinstrom ist der Strom, den ein Haus für alle verbraucht: Licht im Treppenhaus, der Aufzug, die Klingelanlage. Er steht in jeder Nebenkostenabrechnung und sorgt trotzdem regelmäßig für Rückfragen. Was gehört dazu, darf er auf die Mieter umgelegt werden, und wie rechnet man ihn ohne eigenen Zähler ab?
Dieser Beitrag richtet sich an Hausverwaltungen und Vermieter. Er erklärt die Grundlagen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was ist Allgemeinstrom?
Allgemeinstrom ist der Stromverbrauch der gemeinschaftlich genutzten Teile eines Gebäudes. Er läuft über einen eigenen Zähler, den Allgemeinstromzähler, und wird über einen eigenen Liefervertrag bezahlt. Vertragspartner ist der Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft, in der Praxis kümmert sich die Hausverwaltung darum.
Was zählt zum Allgemeinstrom?
- Beleuchtung in Treppenhaus, Keller, Fluren, Tiefgarage und außen am Haus.
- Aufzug, sofern er nicht separat abgerechnet wird.
- Klingel- und Türöffneranlage, Gegensprechanlage.
- Pumpen, etwa für Abwasser oder Druckerhöhung.
- Gemeinschaftsräume wie Waschkeller oder Fahrradraum.
Nicht dazu gehört der Betriebsstrom der Heizung. Er zählt zu den Heizkosten und wird mit ihnen abgerechnet. Läuft er über den Allgemeinstromzähler, muss sein Anteil herausgerechnet werden, am saubersten über einen Zwischenzähler.
Ist Allgemeinstrom umlagefähig?
Ja. Allgemeinstrom gehört zu den Betriebskosten und kann auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Umlegen lassen sich die tatsächlichen Kosten, also Verbrauch, Grundpreis und die Steuern und Abgaben auf der Rechnung.
Wie wird Allgemeinstrom auf die Mieter umgelegt?
Maßgeblich ist der Umlageschlüssel im Mietvertrag. Üblich sind die Wohnfläche oder die Zahl der Wohneinheiten, seltener die Zahl der Personen. Ist nichts vereinbart, wird nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB). Wichtig ist, dass der Schlüssel im ganzen Haus einheitlich angewendet und in der Abrechnung nachvollziehbar angegeben wird.
Allgemeinstrom ohne Zähler abrechnen
Ohne eigenen Allgemeinstromzähler lässt sich der Verbrauch nur schätzen, etwa über die Leistung der Leuchten und Geräte und ihre Laufzeit. Solche Schätzungen sind angreifbar und führen oft zu Streit. Läuft der Allgemeinstrom sogar über den Zähler einer Wohnung, zahlt ein Mieter für alle mit. Ein eigener Zähler schafft eine saubere Grundlage und ist in der Regel schnell nachgerüstet.
Wie viel Allgemeinstrom ist normal?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Den größten Unterschied machen Aufzug, die Art der Beleuchtung und Pumpen. Aussagekräftig ist der Vergleich: dasselbe Objekt über mehrere Jahre und ähnliche Objekte untereinander. Steigt der Verbrauch ohne erkennbaren Grund, lohnt ein Blick auf Dauerläufer wie defekte Zeitschaltungen oder Pumpen.
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung beim Mieter sein?
Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen in der Regel ausgeschlossen. Für die Verwaltung heißt das: Die Jahresrechnungen der Versorger müssen rechtzeitig vorliegen und zu den Zählerständen passen.
Wie die Verwaltung die Kosten senkt
Der Allgemeinstrom einzelner Häuser ist klein. Über alle Objekte einer Verwaltung zusammen ist er ein spürbarer Posten, den am Ende die Eigentümer und Mieter tragen. Drei Dinge wirken:
- Bündeln. Alle Lieferstellen kommen in eine gemeinsame Ausschreibung, statt einzeln zu verlängern.
- Fristen halten. Ein Vertrag, der still weiterläuft, wird meist teurer. Ein Fristenkalender über 18 Monate verhindert das.
- Ausschreiben statt verlängern. Angebote mehrerer Versorger zum selben Stichtag, mit geprüfter Bonität.
Eine Hausverwaltung mit rund 1.000 Einheiten zahlt so 200.000 Euro weniger im Jahr. Wie die Bündelung abläuft, steht unter Vertragsbündelung für Hausverwaltungen. Für Ihr Portfolio prüfen wir das kostenlos: Allgemeinstrom und Gas für Hausverwaltungen.
